Appropriazione indebita dell’amministratore di condominio
Il reato che più di frequente viene contestato agli amministratori di condominio è l’appropriazione indebita, prevista all’art. 646 del codice penale. Peraltro, l’amministratore di condominio è una figura professionale tenuta ad adempiere molteplici e complesse mansioni e, dunque, ben può accadere che lo stesso incorra in errori o in comportamenti dai quali può scaturire una sua responsabilità civile o penale.
Come noto, l’appropriazione indebita si configura allorquando il soggetto, avente l’autonoma disponibilità della res, dia alla stessa una destinazione incompatibile con il titolo e le ragioni che ne giustificano il possesso (Sez. 5, sent. n. 46475 del 26/05/2014). Nella materia penalistica, si fa riferimento all’interversione del possesso per indicare che l’agente, dapprima possessore, manifesta all’esterno, con modalità percepibili dai terzi, la volontà di comportarsi come proprietario della cosa –in realtà- altrui. Il legislatore, ha avuto cura di inserire espressamente il denaro fra i possibili oggetti materiali dell’appropriazione indebita; ciò verosimilmente al fine di ribadire che per l’appropriazione indebita non trova applicazione il principio civilistico secondo cui le cose fungibili diventano di proprietà della persona a cui vengono consegnate. Da questo punto di vista resta quindi di proprietà altrui il denaro affidato per un uso determinato nell’interesse del proprietario.
Non di rado, il reato in questione viene ritenuto integrato anche in assenza di una specifica volontà distrattiva ma sulla mera scorta di una mala gestio del denaro condominiale da parte dell’amministratore. A titolo esemplificativo, si evidenzia come secondo i giudici di legittimità, “commette il delitto di appropriazione indebita l’amministratore di condominio che, anziché dare corso ai propri obblighi, si appropri delle somme a lui rimesse dai condòmini, utilizzandole per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto e coerenti, invece, con finalità personali” Cass. Pen., Sez. II, 31 maggio 2017, n. 31322. Ed ancora, commette il reato de quo “l’amministratore infedele che versa le somme provenienti da diverse gestioni in un unico conto, sia esso costituito da impiego bancario o postale o in altra forma di investimento, in quanto accetta il rischio che attraverso la confusione delle stesse parti degli attivi, riferibili a ciascun condominio, vengano distratti, con la conseguente appropriazione indebita dei medesimi” (Cass. Pen., Sez. II, 19 dicembre 2019, n. 4161).
Sotto un profilo più pratico, vale la pena di ricordare come il D.lgs 36/2018 abbia innovato profondamente la disciplina dell’appropriazione indebita, rendendola procedibile a querela di parte. Pertanto, i condomini che intendano agire nei confronti dell’amministratore, avranno un preciso onere di presentare la querela entro tre mesi dalla notizia del fatto che costituisce reato, così come previsto dall’art. 124 c.p., pena l’improcedibilità del reato stesso e la conseguente impossibilità di vedere riconosciute le proprie pretese all’interno del processo penale. Si precisa altresì che, secondo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità e di merito, la proposizione della querela e la sua eventuale remissione devono necessariamente essere approvate dall’assemblea, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. In proposito, proprio la Suprema Corte ha avuto modo di precisare come “per la proposizione di una valida istanza di punizione da parte di un condominio di edifici occorre la preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dei condomini così da conferire all’amministratore l’incarico di perseguire penalmente un soggetto per un fatto ritenuto lesivo del patrimonio comune” (Cass. Pen., Sez. II, 13 febbraio 2020, n. 12410). Come poc’anzi evidenziato, l’appropriazione indebita costituisce il reato che maggiormente viene addebitato agli amministratori condominiali e ciò in quanto, fra i suoi compiti più rilevanti, vi è sicuramente quello di gestire il denaro conferitogli dai condomini per il pagamento delle varie voci di spesa. Infatti, l’amministratore di condominio riceve le somme a titolo di deposito necessario in virtù del contratto esistente fra lo stesso e i condomini e, tale peculiare rapporto, rende il reato aggravato dalla circostanza prevista dall’art. 646 comma 2 (“la pena è aumentata se si tratta di cose possedute a titolo di deposito necessario”) e 61 n. 11 c.p., la quale comprende tutti i rapporti giuridici che comportino l’obbligo di un “facere” e che, comunque, instaurino tra le parti un rapporto di fiducia che possa agevolare la commissione del fatto.
Si precisa altresì che per la sussistenza della aggravante de qua, non è necessario che il rapporto intercorra direttamente tra l’autore del fatto e la persona offesa, ma è sufficiente che l’agente si sia avvalso della esistenza di tale relazione che gli ha dato l’occasione di commettere il reato in danno di altri soggetti, agevolandone la esecuzione (Cass. pen., sez. I, 15 maggio 2019, n. 47633).
Parimenti, la condotta dell’amministratore che distrae denaro (o altre utilità) dal condominio potrebbe essere ritenuta aggravata dalla circostanza del danno patrimoniale di rilevante gravità prevista dall’art. 61 n. 7 c.p.. Tale circostanza è stata ritenuta configurabile (Cass. Pen., II sez., sentenza n. 29986, udienza 12 maggio 2022) oltre che per il dato oggettivo del danno patrimoniale, anche in riferimento alle sole condizioni economico-finanziarie della persona offesa (il condominio) qualora il danno sofferto, pur non essendo di entità oggettivamente notevole, possa essere qualificato tale in relazione alle particolari condizioni socio-economiche dello stesso.
Da ultimo, si precisa che, parallelamente alla già citata riforma del 2018 che ha reso l’appropriazione indebita procedibile a querela, il legislatore ha introdotto l’art. 649bis c.p. il quale mantiene la procedibilità d’ufficio del reato di appropriazione indebita (aggravato da una delle circostanze previste dall’art. 61 o dal deposito necessario ex art. 646 comma 2 c.p.) allorché il danno arrecato alla persona offesa sia di rilevante gravità.
Avv. Marco Sciascio
Avv. Giulia Ruggeri